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1。有两类人不适合提前还房贷
■还款时间已经高于贷款期限一半以上的贷款者：
房贷期已过一半以上的等额本息贷款人，此时一半以上甚至80%以上的利息已经还完，所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大；此外，一旦提前还贷，那么再需要向银行借款，相对就较困难了。
■有多渠道投资的房贷人，投资收益高于银行利息：
在提前还款前，还贷人最好考虑近期是否存在投资计划。不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又再去贷款投资或经营。事实上，经营性贷款利率要比房贷高得多。如果投资项目收益能超过房贷利率，就应该考虑投资。
Continue reading “公积金和商业贷款的提前还贷”
先说这2个概念：
１，等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款额不变。。。。
２，等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款额递减。。。。
目前，银行的个人住房按揭贷款的还款方式主要是这２种方式。
２者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额一样，借款人还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫“递减还款法”，每月本金保持相同，利息不同，前提还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。。。
现在知道这２种还款方式的人几乎都认为选择等额本金划算，因为选择等额本息，多支付了利息，而等额本金则少支付利息，而且认为一旦提前还贷时，会发现等额本息的还款，前期还的钱大部分是利息，而不是本金，因此会觉得吃亏不少。。
Continue reading “等额本金与等额本息的区别”
公积金装修贷款主要取决于2个方面：抵押物和借款人
① 抵押物
a：面积至少70p以上；
b：最好地处外环以内；
c：所剩贷款余额不能超过抵押物市场价的70%；
d：抵押物最好是未装修好；
② 借款人
a：借款人必须为产权人；
b：基本公积金连续缴纳6个月以上，且月缴额不是最低额度，有补充公积金最佳；
c：单位性质良好，本科学历（含）以上；
d：借款人有装修合同和发票；
如果借款人满足上述条件，可以直接去房子所在区的置业担保公司去申请。额度1k-2k不等。如果有特殊情况，可以采取其他途径。
Continue reading “公积金装修贷款”
不是说账户余额多就一定要选择年冲的方式，
情况Ⅰ：买房后初期，资金周转较为困难，不想再每个月存钱去还贷，那么可以先选择月冲方式，这样1年内不需要借款人再去存钱去还贷了，一年以后，把月冲更改为年冲，冲掉部分本金，那么你的月供压力就会减轻很多。举例1，如果A公积金账户有余额3W，但是每个月的商业+公积金的还款额有6000，由于房子到手后，又着手装修，没多少余款月供，那么此时应该采取月冲方式，月还款额直接从账户里扣除，月冲满1年后，再变更为年冲，直接冲掉部分公积金本金，那样月供就没有6000了。
Continue reading “公积金冲还贷（补充）”
本人建议直接去公积金中心申请最佳，这样可以让借款人放心，而且费用不多。
但是有几点要注意：
1，抵押物面积最好是70P以上；
2，房子贷款不足总价的70%；
3，借款人学历本科以上，基本公积金700以上，有补充公积金最好；
4，抵押物处于外环线以内；
5，抵押物未装修，或者正在装修中；
但是一般正常申请额度是1K每平方。。。
Continue reading “公积金装修贷款”
公积金冲还贷分为两种：年冲和月冲。不管是月冲还是年冲，首先冲掉的都是公积金部
分。
１，年冲，冲的是本金。。。
如果组合贷款中公积金贷了20W，每次年冲的时候都是先冲公积金贷款的本金。等到
哪天把公积金本金冲没了，继续年冲的话，才开始冲商贷的本金，然后重新核算月还款。
年冲，一年只有两次，四月和九月。不管你什么时候办理好了业务，只能等到下一个四
月或者九月才会帮你执行（四月九月当月办理的，要等到下一个轮次才能执行）。
２，月冲，冲的是月还款额。。。
在工作日内随时办理，下月或者下下月20日左右生效。
月冲冲的是每个月的还款额。但是先是冲公积金那部分。
Continue reading “公积金冲还贷”
复议，可以简单理解为，借款人由于单位变动或者单位名称改变而导致自己的公积金出现断交等不连续性的情况，需要去公积金管理中心去审核，通过以后才可以申请公积金住房贷款。举个简单例子，①A于07年12月份辞职，此前该单位已连续交满6个月的住房公积金，08年2月份进入新的单位，然后新的单位重新给A缴纳住房公积金，再将A，12月份，1月份的公积金补交，如果此时A需要申请住房公积金贷款，那么就需要去办理复议，不需要新的单位帮助交满6个月以上的公积金公积金；②另外一种情况，B于07年12月份辞职，此前该单位已连续帮他交满6个月以上的公积金，如果现在B申请住房公积金贷款，是不可以的。此情况不需要复议。③C在07年12月份之前一直在外地工作，该单位帮他交纳住房公积金6个月以上，08年2月份来到上海工作，新的单位帮他开始交纳住房公积金，必须要连续交满6个月之后才可以申请公积金住房贷款。……
Continue reading “公积金住房贷款复议”
1．首次利用公积金申请住房公积金贷款
【1】旧政：基本公积金贷款额度最高为 20W，补充公积金贷款额度为10W。如1人申请住房公积金贷款，则最高额度为30W，只要基本公积金账户余额和补充公积金账户余额分别达到5k即可。如夫妻共同申请，额度最高为50W。双方各自的基本公积金账户余额不能低于5k，只要其中1人有补充公积金即可，且余额不能低于5k。
（1）A未婚，基本公积金账户余额*40（< =20W）+补充公积金账户余额*20（<=10W）。
（2）AB为夫妻[父子（子女未婚）等关系]，A基本公积金账户余额*40（< =20W）+B基本公积金账户余额*40（<=20W）+A（B）补充公积金账户余额*20（<=10W）。
Continue reading “运用住房公积金贷款的旧政与新政（非首次申请，额度也可达80W）”
一般情况下，申请公积金住房贷款的条件是，公积金必须正常交满6个月。不满足的话，就无法办理公积金住房贷款了。贷款额度，可以用基本公积金账户的余额*40，就是最后所能贷款数额，但最高不能超过20W；用补充公积金账户余额*20，就是补充贷款数额，最高不能超过10W。所以，当借款人的2个账户余额都有5000元的时候，30W是可以的。公积金住房贷款，是以家庭为单位，所以夫妻双方最高可以贷款50W，但前提是夫妻双方中无任何一方使用公积金贷款过。2人中只要一人有补充公积金即可。未婚者，可以与父母亲一起使用公积金贷款，但借款人的户口必须要在一起满一年。
夫妻双方中以前有过公积金住房贷款，没结清情况下，不能继续使用公积金申请住房贷款；结清后，一周左右时间，可继续使用公积金申请住房贷款。以前使用过公积金贷款，那么以后的贷款额度只能有一个人的额度，即最多30W。
Continue reading “公积金住房贷款”
1．贷款额度：标准为1000—2000元/平方，最高30万。
2．贷款年限：5—15年。
3．贷款利率：5年期3.33%，5年以上3.87%。（以最新公布公积金贷款利率为准）
4．还款方式：每月等额本息或等额本金，可以用所缴公积金月冲或年冲。
5．办理周期：二周左右
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