关于手拉手交易

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*以下案例均在上家住房无贷款的情况下进行。

*上家有贷款余额,可参照以下链接:

关于上家还有贷款余额未结清http://www.truevue.org/node/291

1.无需贷款,全额付清

这种案例,下家在签定金合同之前,需要做好两件事情。一,房子所在区的交易中心做产权调查,确保这套房子可以进行正常的交易买卖【带上个人身份证,记住房子的具体地址,去交易中心填写一份查询申请表即可】;二是,去房子所管辖区的派出所,查询这套住房的户口情况【让上家陪同着下家,上家带好个人身份证以及产证原件】。

所有房款,可以分为4个阶段付给上家:

1.签定金合同;

2.签买卖合同;

3.交易过户;

4.正式交房;

正式交房的时候,进行一些后续流程。户口迁移,尾款交付,水,电,煤等过户。

2.下家贷款购买

同样,下家在付定金之前,除了做好产权调查,户口查询之外,还是事先搞明白自己的贷款事宜。

最好事先联系好住房贷款的办理机构,这样房价预评,个人资信查询,贷款额度的确认,这几项工作可以顺利做好。当然,这些也可以来做。查询个人资信,带上自己的身份证,去中国人民银行查询(如果有TX有过信用卡逾期,但自己不清楚是哪张信用卡出现逾期,通过人民银行征信系统的查询,可以得知具体是哪张卡);通过上海住房公积金网(http://www.shgjj.com) 可以大致确认自己的公积金贷款额度;房价预评,可以找评估公司来做(但是每家银行都有合作的评估公司,只有这些评估公司评估出来的价格,银行才会认可,所以事先确定好贷款银行很重要,因为各家银行的政策也存在差异)。

在这些准备工作做好以后,上下家在约定的时间,去交易中心拉买卖合同且当场签定,首付款可以通过银行转账。同时,也可以让事先联系好的贷款银行信贷员过来直接签贷款合同(当然,如果上下家不怎么放心,也可以直接带上相关资料,直接来银行签定贷款合同)。【如果是纯公积金贷款,那么上下家可以直接去担保公司签定贷款合同】

在所需材料备齐以后,那么信贷员可以送审,一般审批时间是7个工作日。贷款审批通过以后,隔天就可办理过户交易,这个时候可由银行的工作人员陪同上下家办理缴税,抵押等流程。

在交易办好后,接下来就是等待出产证,贷款银行放款。产证办理的时间是一个定值,15-22个工作日。加急的话,是交易后16天,新的产证出来。如果是凭他证放款,那么等到新的产证送至贷款银行,最多是7个工作日之内放款给上家;如果是凭收件收据放款,那么抵押后3个工作日内就可放款给上家。

接下来,上家正式交房,下家按规定归还贷款。

所以现在看下来,手拉手交易,并非是一件多么困难的事情。大致的流程都是差不多的。都是签买卖合同,贷款合同,过户,放款的流程。只是每个人的具体情况都不一样,所以需要将这个大致流程细节化。

上下家的交易行为,可以通过买卖合同来约束。贷款事宜,可以通过贷款办理机构操作(组合贷款/纯商业贷款,可以主动找商业银行办理;纯公积金贷款,应主动找住房置业担保公司,然后由他们帮下家找商业银行办理住房贷款)。每家银行的政策都存在差异,所以事先做好咨询工作,就个人具体的情况,选择适合自己的贷款银行。

手拉手交易,只是将中介的一些工作自己来做而已。